PropTech: cos’è e come sta trasformando il settore immobiliare

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Annalisa Spedicato, avvocato specializzato in Ip Ict e Privacy
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Il termine “PropTech” è formato dalla fusione di due vocaboli inglesi “property” e “technology”; sostanzialmente si riferisce a un nuovo modello di business che vede le tecnologie e il digitale applicati al settore immobiliare. Ma in cosa consiste esattamente il Proptech? Quale sarà il suo impatto sul settore immobiliare? Quali questioni giuridiche apre la tecnologia applicata ai contratti relativi agli immobili?

Che cos’è il Proptech

Siamo nell’era dell’automazione, della blockchain, della realtà virtuale aumentata, l’innovazione digitale non poteva non influenzare anche il modo in cui affittiamo, compriamo, valutiamo, costruiamo un bene immobile.

Di Proptech si è iniziato a parlare pochi anni fa, quando in America sono nate le prime start up specializzate in questo ambito. Definire però il Proptech come la semplice applicazione degli strumenti tecnologici al settore del real estate forse può risultare riduttivo. Il Proptech, infatti, deve essere considerato come una nuova filosofia, un diverso modo di intendere il classico mercato immobiliare con riferimento alle relazioni tra i soggetti interessati, costruttori, intermediari e consumatori e al suo oggetto e quindi gli edifici e più in generale le città del futuro, che vengono stimolati dallo scenario digitale in continua mutazione.

Si tratta comunque di una tendenza ancora in fase embrionale, in particolare nel nostro Paese, ma destinata certamente a evolversi e a estendere i suoi tentacoli.

Proptech e smart city

Il Proptech abbraccia anche altri distretti prossimi ad esso, oltre al mercato immobiliare in sé, nel concetto di Proptech rientrano infatti le città e gli edifici intelligenti, la sharing economy applicata al real estate, l’industria dell’edilizia residenziale (ConTech), la finanza, il retail. Nel modello Proptech possono essere inclusi anche il co-working che sta rimodellando il settore degli spazi per uffici, il co-living che offre nuovi ambienti al mercato residenziale, il crowdfunding riferito alle nuove costruzioni e agli investimenti immobiliari e il più popolare home sharing per le locazioni di breve periodo o transitorie.

Molte nuove professioni si stanno facendo strada con il Proptech accostandosi e a volte prepotentemente spodestando i tradizionali lavori del real estate, si pensi ai piloti di droni per mappare un territorio dall’alto, a ingegneri, un po’ edili un po’ informatici, che riescono a far visitare al consumatore un immobile virtualmente prima ancora che la sua costruzione sia iniziata, agli aggregatori di dati per le analisi del mercato immobiliare e la mappatura di aree edificabili, a sviluppatori di software di intelligenza artificiale applicata all’IoT.

Queste dinamiche stanno spingendo imprenditori e innovatori a riflettere su vari aspetti del settore immobiliare sinora non considerati e a creare startup in grado di rispondere a specifiche esigenze. In effetti, l’immobiliare è rimasto uno dei settori meno flessibili che ha rifiutato per molti aspetti la digitalizzazione e l’innovazione tecnologica, in particolare in relazione al trasferimento dei diritti di proprietà e di godimento sul bene, il più delle volte ancora gestito nella maniera classica, ossia con l’intervento dell’agenzia immobiliare e del notaio. Sino a pochi anni fa, infatti, l’intervento della rete Internet e delle tecnologie per il settore immobiliare è rimasto confinato alla sola pubblicazione dell’annuncio di vendita o di locazione dell’immobile, mentre la trattativa reale e la finalizzazione dell’accordo veniva gestita de visu tra le parti interessate; oggi invece la tecnologia ha fidelizzato completamente le persone, tanto che una locazione può iniziare e concludersi su Internet, senza che le parti negoziali si siano mai viste e ciò non tarderà a investire anche le stime e le vendite di un bene immobile anche da costruire, il cui progetto in 3D potrà essere visionato virtualmente in anteprima da remoto.

Come funziona la tecnologia Proptech applicata al settore immobiliare

Attualmente il numero delle start up innovative (anche dette iBuyer) che operano nel real estate sta aumentando e spesso sono proprio queste start up che, dopo un proficuo crowfounding, acquisiscono online appartamenti, ville, dimore di lusso, residenze d’epoca messe in vendita e più in generale immobili dai proprietari, a un prezzo che viene stabilito da un algoritmo che effettua una valutazione sull’immobile secondo determinati parametri, come la dimensione, l’ubicazione, specifiche caratteristiche e requisiti dell’immobile, presenza o meno di pertinenze, anno di costruzione ecc.

Se necessario, la start up fa intervenire una squadra specializzata che effettua ristrutturazioni e riparazioni, spesso in chiave smart, rinnovando interamente l’immobile e rimettendolo sul mercato; mediante l’impiego di telecamere collegate da remoto, al potenziale acquirente viene consentito di visitare gli spazi dell’immobile; in tal modo, l’immobile acquisisce valore e la sua vendita viene facilitata dalla pubblicazione online dell’annuncio che spesso si rivolge a un pubblico internazionale.

Lo stesso meccanismo in altre start up viene utilizzato per la locazione dell’immobile, sovente di natura breve o transitoria. L’algoritmo, in tali circostanze, viene impiegato per permettere al proprietario di valutare quanto la locazione dell’immobile può fruttargli, in tal caso, la start up, oltre che ridisegnare gli spazi dell’immobile, rendendolo appetibile sul mercato ed eventualmente intervenire con imprese terze specializzate nella ristrutturazione e nell’arredamento di interni, può fungere anche da intermediario nella conclusione del contratto di locazione tra proprietario e inquilino, gestendo altresì le fasi successive alla sottoscrizione del contratto, come il recupero del canone di locazione, sempre rigorosamente mediante pagamenti digitali tracciati.

In altre start up, come Matterport, invece, è il fattore design a essere al centro del business; si tratta di imprese che, dietro un abbonamento, consentono, collegando una fotocamera compatibile alla piattaforma di attivare un processo di ricostruzione 3D di qualsiasi spazio ripreso dalla fotocamera, permettendo di creare, personalizzare, pubblicare un doppione digitale tridimensionale estremamente preciso di una stanza, un pavimento, un edificio, un giardino; il progetto può essere condiviso o inserito sul proprio sito web o applicazione. In altre start up collaborano ingegneri, architetti, designer, sviluppatori di software che permettono a chi è interessato a progettare la propria casa, il proprio negozio, un edificio di ricevere preventivi da remoto: lanciando un contest e fissando un budget, l’interessato può ottenere il progetto completo della sua futura casa con allegati i documenti relativi all’impianto elettrico, idraulico, fognatura, fino alle rifiniture e agli arredi interni. Vi sono poi start up del settore Proptech che forniscono chatbot che offrono supporto agli inquilini 24 ore su 24, mentre altre aggregano tutti i tecnici specializzati nel rendere interamente smart un’abitazione, un negozio o addirittura un centro commerciale.

Dal Proptech al ConTech

Ma il Proptech non si ferma qui; un’altra area interessata alla digitalizzazione del real estate è certamente anche quella relativa alle nuove costruzioni (ConTech); le imprese edili non sono infatti immuni all’ingresso del Proptech e anch’esse dovranno rivedere il proprio format logistico in chiave tecnologica. Molto presto, infatti, i big data saranno diffusamente impiegati, anche in ambito pubblico, per mappare terreni edificabili; la tecnologia blockchain verrà utilizzata per semplificare i processi di vendita, per sviluppare modelli 3D di case ed edifici e la realtà virtuale per offrire visite guidate finalizzate a vendere i beni immobili da costruire su Internet.

La tecnologia può dare una nuova spinta al real estate. Sempre più nuovi attori stanno irrompendo nel mercato, offrendo strumenti e soluzioni innovative ai professionisti dell’immobiliare.

Il Proptech pertanto deve intendersi come un meccanismo diversificato e multidisciplinare che sta innovando il tradizionale settore immobiliare.

Quali vantaggi porta la trasformazione digitale nel settore del real estate

Si comprende come in uno scenario simile, il settore immobiliare, che per un certo periodo ha attraversato una violenta fase di crisi, stia tornando a essere un business interessante per gli investitori a livello globale. Il denaro investito nel real estate, infatti, consente di introdurre velocemente nuovi servizi sul mercato, cancellando i vecchi impedimenti nella circolazione dei beni immobili.

Si va dunque dall’uso della blockchain nell’ambito delle transazioni per la circolazione di un immobile, ai servizi di tour mediante la realtà virtuale e aumentata, all’impiego della tecnologia 3D specifica per il settore immobiliare, ai broker digitali.

Che il Proptech sia un settore destinato a crescere, è testimoniato dal fatto che stanno nascendo molti fondi di venture capital specificamente dedicati a questo modello di business, in cui anche molti istituti bancari stanno investendo.

Proptech, quali benefici per il mercato immobiliare

Ma quali benefici porta con sé la digitalizzazione del real estate? Certamente, un aumento delle transazioni relative alla vendita e locazione di immobili a livello internazionale, in particolare di quelli di alto pregio e per questo difficilmente alienabili. La blockchain applicata al settore immobiliare [tokenizzazione] ad esempio aggiunge liquidità a questo mercato, permettendo di semplificare l’iter di acquisto o vendita di un immobile; con la blockchain ad esempio è possibile che più persone, spesso molto distanti tra loro, acquistino una quota di valore dello stesso immobile, investendo sullo stesso o condividendone la proprietà anche da remoto, bypassando gli intermediari.

Altro vantaggio è la modernizzazione delle mappe; l’intelligenza artificiale è infatti in grado di censire in maniera avanzata e velocemente vasti territori. La geolocalizzazione di un bene, consente di assegnare allo stesso un valore rispetto alla sua posizione, individuando facilmente criteri per stimare con precisione il bene in vista di una sua futura cessione e valutare elementi di interesse in base alle peculiarità dello stesso. Ciò consente al settore immobiliare di analizzare puntualmente la posizione di un bene immobile e agli interessati di ottenere vantaggi dalle proprietà in modo più specifico e mirato.

I big data applicati al settore immobiliare invece consentono di profilare il consumatore, analizzando meglio le sue abitudini e i suoi gusti, permettendo in questo modo alle aziende del settore real estate di assumere le decisioni migliori e adottare strategie vincenti al fine di fornire la migliore risposta in grado di soddisfare l’aspettativa del consumatore.

Senza considerare poi l’applicazione della tecnologia all’industria retail; si pensi a costruzioni di spazi smart, interconnessi interamente modellati per il commercio al dettaglio.

Proptech, quali implicazioni giuridiche

Come in tutti gli altri settori, l’applicazione della tecnologia al real estate apre non poche questioni giuridiche.

Così ad esempio, nell’utilizzo della realtà virtuale applicata agli immobili e della stampa 3D, una delle domande che ci si pone è quella legata alla titolarità del codice dei software che stanno alla base e delle banche dati (considerando che molto del codice usato è opensource), alla condivisione delle informazioni raccolte tramite tali software e alla loro cancellazione sicura, mentre nell’ambito dell’utilizzo dell’IoT, con particolare riferimento a livello residenziale, con l’impiego di oggetti smart nelle abitazioni che rilevano anticipatamente malfunzionamenti, aggiornando automaticamente i software degli oggetti interconnessi e consentono il loro controllo da remoto, la questione principale riguarda certamente l’aumento potenziale degli attacchi informatici e quindi, il rischio di perdita dei dati e quello di perdita della riservatezza.

Garantire la privacy delle persone ed elevati standard di sicurezza informatica, saranno di certo sfide che anche il settore del real estate dovrà affrontare a breve. In tal senso, le stesse aziende che sviluppano tali sistemi dovrebbero non solo dotarsi di certificazioni, assicurazioni e policy che consentano loro di intervenire tempestivamente in occasione di una violazione di dati, ma essere esse stesse ad impegnarsi a far acquisire ai consumatori consapevolezza dei rischi associati a tali sistemi, mediante l’insegnamento di buone prassi che gli stessi dovrebbero adottare al fine di ridurre i rischi di accesso non autorizzato ai propri dati più intimi. La parola d’ordine che, in tal senso, deve accompagnare gli operatori è innanzitutto trasparenza nelle proprie azioni che deve tradursi in clausole contrattuali chiare e severe soprattutto in un periodo ancora privo di norme specifiche.

Proptech, la tutela dei dati personali

Stessa questione vale con riferimento alla raccolta dei dati riferiti alle abitudini delle persone e al loro utilizzo; è fondamentale che lo sviluppo dei software segua i principi della privacy by design e default e più in generale rispetti la disciplina in materia di trattamento dati personali.

In attesa che una regolamentazione normativa governi in dettaglio l’applicazione della tecnologia al settore immobiliare, particolare attenzione dovrà essere data agli accordi tra i vari operatori professionali interessati e prima degli accordi, le parti interessate dovranno effettuare un’attività di due diligence particolarmente accurata.

Il Proptech, quindi, è destinato a cambiare radicalmente il volto di tutti gli attori che operano nel settore immobiliare, a patto che essi sappiano comprendere il potenziale tecnologico e sfruttare le occasioni che questa nuova tendenza sta creando, senza dimenticare la trasparenza nelle operazioni, i diritti degli interessati, il corretto trattamento delle informazioni personali, la riservatezza e soprattutto le libertà dell’uomo che proprio in quelli spazi immobiliari oggetto di innovazione, operano quotidianamente.

 

 

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